SCHEMA DI CONVENZIONE
PER L’ATTUAZIONE DELL’ INTERVENTO PILOTA PUBBLICO/PRIVATO
RELATIVO ALLA REALIZZAZIONE DI EDIFICI DI EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE A VILLA POTENZA
 
L'anno __________ addi____________, del mese di ___________ in Macerata, nella Sede Comunale, avanti di me Dott. Luciano Salciccia Segretario Generale del suintestato Comune e come tale autorizzato a norma dell’art.97 del T.U.E.L. n.267 del 18.8.2000, sono comparsi i Signori: 
1) Ing. Gianni Cameranesi, che interviene al presente atto in qualità di Dirigente del Servizio Gestione del Territorio del Comune di Macerata;
2) il sig………………. ...... che interviene al presente atto in qualità di legale rappresentante dell'impresa Mave s.r.l. con sede in San Benedetto del Tronto via ………………………. n. …….. – codice fiscale ................................, in prosieguo indicato con il termine di “operatore”,
Le parti così costituite, in piena capacità giuridica e della cui identità personale, qualifiche e poteri io, Ufficiale Rogante, sono personalmente certo, dichiarano di rinunciare con il mio consenso alla presenza di testimoni essendo in possesso dei requisiti richiesti dalla legge e richiedono di ricevere il presente atto.

P R E M E S S O

- che in virtù dell’Accordo quadro preliminare Prot. 39025 del 23/12/2002, stipulato tra i proprietari di aree ricadenti nel PEEP di Villa Potenza, l’Impresa Mave s.r.l. e la parte pubblica costituita dal Comune di Macerata e dallo IACP, teso a disciplinare in attuazione della deliberazione programmatica n. 87/2002 adottata dal Consiglio Comunale in data 28-29 e 30 ottobre 2002, il progetto pilota pubblico/privato relativo al completamento del Piano per l’Edilizia Economica e Popolare di Villa Potenza, la predetta Impresa Mave s.r.l., avendo acquisito la titolarità delle aree oggetto dell’intervento pilota è venuta a trovarsi nella condizione di svolgere il previsto ruolo di unico soggetto attuatore dell’intervento medesimo;

- che l’intervento è stato fatto oggetto, a cura e spese del predetto soggetto attuatore, in esecuzione del richiamato Accordo quadro, del previsto progetto esecutivo di riconversione del residuo PEEP di Villa Potenza a piano urbanistico particolareggiato planivolumetrico di iniziativa pubblico/privata; 

- che la progettazione dell’intervento è stata approntata dalla ditta MAVE srl attraverso lo studio dell’Arch. Francesco Marcelletti, in raccordo con il Servizio Gestione del Territorio, e secondo una riconfigurazione planovolumetrica rispetto all’originario piano di iniziativa pubblica; 

- che il predetto Piano urbanistico, inteso a conseguire tutti gli obiettivi di interesse pubblico del predetto strumento, è stato approvato in variante al vigente PEEP, dal Consiglio Comunale di Macerata con provvedimenti, rispettivamente n_____ e n______.

Tutto ciò premesso, le parti convengono quanto segue:

Art. 1) L'operatore si impegna, in conformità alle clausole contenute nella presente convenzione, a realizzare l'intervento edificatorio risultante dal piano urbanistico particolareggiato planivolumetrico approvato dal Consiglio comunale e dal progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione facenti parte del piano stesso, che risulta finalizzato alla realizzazione di edilizia residenziale per una volumetria di mc. 40.120, nonché di volumetrie aventi destinazione non residenziale (di mc. 12.000) quale dotazione necessaria ed accessoria all’intervento costituente elemento di miglioramento qualitativo del completando quartiere, per un totale di 52.120 mc..

In ordine alla edilizia residenziale, articolata in diverse tipologie e totalmente assoggettata a specifico convenzionamento, si fa riferimento al quadro tecnico economico (QTE) attestante la congruità delle determinazioni rispetto ai parametri di costo convenzionale vigenti (compresa l'eventuale documentazione necessaria per fruire delle maggiorazioni di costo connesse alla qualità aggiuntiva dell’intervento).

L'operatore garantisce la libertà del terreno oggetto di intervento da oneri reali, trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie, nonché da diritti in favore di terzi che possano in a qualunque titolo limitarne la proprietà. Sono fatte salve le iscrizioni ipotecarie a garanzia di mutui contratti per ottenere i finanziamenti necessari a provvedere alla costruzione degli immobili oggetto della presente convenzione, ovvero anche a garanzia dei mutui contratti (da tutti i successivi acquirenti per ottenere finanziamenti necessari al loro acquisto).

Art. 2) Ai fini dell’attuazione dell’intervento di cui allo allegato progetto, l’operatore per sé, successori e aventi causa a qualsiasi titolo – si impegna il con il presente atto a cedere gratuitamente al Comune le aree attinenti all'urbanizzazione primaria per una superficie complessiva presunta di circa mq. ……………… il tutto come meglio individuato in sede di frazionamento da redigere a propria cura e spese.

L’operatore si impegna altresì a cedere al Comune, al valore tabellare di esproprio determinato in €. ____/mq. le aree inedificabili a destinazione a verde pubblico, per una superficie complessiva presunta di circa mq. ………………, il tutto come meglio individuato in sede di frazionamento da redigere a propria cura e spese.

Le aree suddette saranno prese in carico soltanto ad avvenuta ultimazione delle opere di urbanizzazione e dopo il relativo collaudo, libere da persone e cose e da quanto altro pregiudizievole al loro godimento e destinazione, mediante verbale di consegna.

Art. 3) L’operatore si impegna ad eseguire direttamente a totale proprio carico, tutte le opere di urbanizzazione primaria riferentesi all’ambito oggetto di intervento, a scomputo del contributo di cui all’art. 3 della Legge 28/01/77 n.10, consistenti in: 
a) strade, marciapiedi e spazi di sosta e parcheggio
b) fognature;
c) rete distribuzione idrica;
d) rete distribuzione energia elettrica;
e) rete distribuzione del gas;
f) pubblica illuminazione,
g) rete telefonica
obbligandosi alla esecuzione diretta o tramite terzi di tutte le opere ed impianti in piena conformità al progetto di intervento, completo delle opere a rete, dando atto che il relativo ammontare sarà determinato, in base ai computi metrici risultanti dalla progettazione esecutiva che il medesimo operatore si obbliga a presentare entro 30 giorni. Relativamente alla rete idrica l’operatore accetta che la stessa sia eseguita dall'Azienda Pluriservizi Macerata impegnandosi a versare il relativo importo prima dell'esecuzione dei lavori. 

All’operatore compete altresì di provvedere alla realizzazione del verde pubblico con sistemazione ed attrezzatura anche delle porzioni di area messe a disposizione dal Comune, in conformità al progetto e secondo le indicazioni del Comune stesso, cui farà carico l’eventuale onere aggiuntivo da corrispondersi ad avvenuta esecuzione e collaudo della intera urbanizzazione.

Art. 4) L’operatore accetta che la supervisione tecnica delle opere di urbanizzazione primaria venga in ogni caso eseguita dal Comune a mezzo dei propri tecnici, impegnandosi fin d’ora ad ottemperare a qualsiasi prescrizione venga motivatamente impartita dagli stessi con apposita comunicazione scritta.

Il medesimo si impegna inoltre, in accordo con la Società ITALGAS, in forza della specifica convenzione fra questa e l'Amministrazione Comunale, all'esecuzione dei lavori relativi alla rete di distribuzione del gas metano. 

Art. 5) Le opere e gli impianti tutti per la distribuzione dell'energia elettrica e per la rete di illuminazione stradale verranno realizzati secondo le indicazioni e le modalità esecutive del Servizio Lavori Pubblici, con le caratteristiche richieste dall'Ente erogatore dell'energia elettrica. I punti luce lungo le strade saranno collocati in conformità a quanto ordinariamente praticato nelle zone di espansione residenziale.

Art. 6) Tutte le opere che si riferiscono alla raccolta ed allo scarico delle acque bianche e nere, saranno realizzate secondo le indicazioni e le modalità esecutive che fornirà l'Azienda Pluriservizi Macerata e secondo quanto previsto nel progetto di intervento ed in conformità delle normative vigenti al momento dell'inizio dei lavori. L’operatore dà atto che prima della consegna della rete fognaria all'Azienda Pluriservizi Macerata, dovrà essere fornita una planimetria della rete con individuati tutti gli allacci delle utenze private con l'indicazione delle generalità esatte degli intestatari delle stesse.

Art. 7)  L’operatore si impegna ad eseguire, ai sensi dell'art. 31 della Legge Regionale n. 34/92, tutte le opere di urbanizzazione di cui agli articoli precedenti, nel rispetto del seguente schema temporale, tenendo presente che l'inizio delle opere si intende a far data dal rilascio della relativa concessione edilizia e che il termine dei lavori viene comunque stabilito al 28 febbraio 2005:

Descrizione	Inizio	Termine	
Scavi	__ mesi	__ mesi	
Fognatura	__ mesi	__ mesi	
Opere in cemento armato	__ mesi	__ mesi	
Massicciata	__ mesi	__ mesi	
Impianto idrico	__ mesi	__ mese	
Impianto gas	__ mesi	__ mesi	
Finitura sedi stradali, compreso impianto di pubblica illuminazione	__ mesi	__mesi	
Sistemazione verde pubblico	__ mesi	__ mesi	
	
Ai fini del rispetto del suddetto termine, come ultimazione delle opere relative alla viabilità verrà considerata la realizzazione del bynder in conglomerato bituminoso chiuso, fermo restando che la realizzazione del tappetino di usura dovrà risultare realizzato prima della agibilità della volumetria commerciale e comunque al momento dell’avvio dell’ultimo 20% di volumetria residenziale.

La dichiarazione di abitabilità degli edifici sarà rilasciata solo successivamente alla comunicazione scritta, attestante l’ultimazione delle opere di urbanizzazione primaria, del Direttore dei Lavori, il quale dovrà rapportarsi costantemente con il Responsabile del procedimento designato dal Comune per tutte le fasi di esecuzione delle opere di cui si tratta.

L’operatore si impegna ad affidare il collaudo delle opere di urbanizzazione primaria a professionista, il quale effettuerà le operazioni di sua competenza sia in corso d’opera che a completa ultimazione delle stesse.

Art. 8)  Le aree destinate a sede stradale, quelle destinate a parcheggio pubblico  e quelle destinate a verde pubblico, saranno prese in carico soltanto ad avvenuta ultimazione dei lavori e dopo il collaudo delle medesime, libere da persone, da cose e da quanto altro pregiudizievole al loro godimento e destinazione, mediante verbale di consegna.

La manutenzione delle aree suddette sarà a carico del Comune a decorrere dalla data del predetto verbale di presa in consegna. In conformità a quanto stabilito con atto consiliare 22 luglio 1981 n.72, l’operatore si impegna, per sé ed aventi causa, a versare la cauzione stabilita dal Comune per le edificazioni successive alla consegna delle opere di urbanizzazione. Rimane in ogni caso a carico dell’operatore, che accetta per sé e per i propri aventi causa, la sistemazione e manutenzione di tutti gli spazi privati.

Art. 9)  L’operatore si impegna, ai sensi dell'art. 31 della Legge Regionale n. 34/92, ad attuare la edificazione dei singoli lotti nel rispetto del seguente schema temporale, fermo il limite di 5 anni entro il quale dovrà avere avuto comunque avvio l’ultimo 20% della volumetria ai sensi del successivo art. 13):

Descrizione	Inizio	Termine	
LOTTO 1	_ anni	__ anni	
LOTTO 2	_ anni	__ anni	
LOTTO 3	_ anni	__ anni	
LOTTO 4	_ anni	__ anni	
LOTTO 5	_ anni	__ anni	
LOTTO 6	_ anni	__ anni	
LOTTO 7	_ anni	__ anni	
LOTTO 8	_ anni	__ anni	
LOTTO 9	_ anni	__ anni	
LOTTO 10	_ anni	__ anni	
LOTTO 11	_ anni	__ anni	

L'inizio del quinquennio si intende a far data dalla stipula della presente convenzione e si riferisce alla data di presentazione della richiesta della concessione edilizia. Il termine di fine lavori riguarda l'edificazione resa utilizzabile, salvo lavori accessori e di finitura quali recinzioni, sistemazioni esterne ecc. e la decorrenza va riferita alla data di rilascio della concessione edilizia.

A garanzia del rispetto del predetto termine ultimativo, la ditta titolare dell’intervento è tenuta a costituire al momento del rilascio della terza concessione edilizia  polizza fidejussoria  a prima richiesta nell’importo di €. 150.000,  che l’Amministrazione escuterà nel caso di superamento di un mese del termine finale prescritto per le edificazioni, salvo che la stessa Amministrazione non conceda motivata proroga; l’ammontare della polizza verrà proporzionalmente ridotto, a richiesta della ditta, una volta realizzato e reso agibile con l’apposito certificato, almeno il 50% della volumetria complessiva dell’intervento.

Art. 10)  L’operatore  a garanzia dell'esatta, tempestiva e completa osservanza degli obblighi, nascenti dalla presente convenzione ha prodotto una polizza fidejussoria a prima richiesta n° ______________ della ___________________________  in data ________ , riferita al costo delle opere di urbanizzazione di cui al precedente art. 3,  aumentato dell’IVA e delle spese generali, per un importo complessivo di  €. _______.

In caso di ritardo o di inadempimento anche parziale di tutti gli obblighi di cui sopra, l'Amministrazione Comunale potrà senz'altro sostituirsi nell'esecuzione delle opere a spese dell’operatore effettuando rivalsa sulla garanzia come sopra costituita con pagamento a prima richiesta, fatto salvo l'addebito di ogni maggiore spesa e degli eventuali danni.

Art. 11)  Il rilascio delle concessioni edilizie per la edificazione dei singoli lotti resterà subordinato, se dovuto, al pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria e del contributo sul costo di costruzione, calcolati sulla base delle tabelle vigenti per l’edilizia economica e popolare al momento del rilascio medesimo.

Art. 12)  L’operatore si impegna, in caso di trasferimento anche parziale del suolo oggetto della presente convenzione, a porre a carico degli aventi causa, mediante specifica clausola da inserire nei contratti, tutti gli obblighi derivanti dalla presente convenzione che dovranno essere debitamente trascritti presso il Conservatore dei Registri Immobiliari di Macerata, rimanendo tuttavia obbligato in solido con gli stessi aventi causa nell'adempimento degli obblighi medesimi.

Art. 13)  L’operatore si intende impegnato ad abbattere i tempi di attuazione del complessivo intervento ed in particolare assume l’obbligo di immettere sul mercato una sostanziosa quota di alloggi di edilizia economica e popolare che viene concordata e determinata in ragione:
•	di n. __ alloggi entro il triennio
•	di n. __ alloggi entro il quadriennio
portando comunque a completamento l’intervento – ove si registrasse carenza di domanda – con il previsto avvio dell’edificazione dell’ultimo 20% di volumetria entro il quinquennio. 

Art. 14)  L’operatore prende atto che l’intera volumetria edificabile è assoggettata alla disciplina della edilizia economica e popolare – secondo le tipologie della convenzionata/agevolata e della  sovvenzionata – e che pertanto la tipologia degli alloggi deve risultare corrispondente in termini dimensionali alla normativa specifica e la vendita dei medesimi presuppone:
•	acquirenti aventi i requisiti  per l’edilizia agevolata (di cui alla circolare 1/8/1995 n. 3825, considerando quale reddito di riferimento quello stabilito con DGR n. 1804 PR/EDP del 15/10/2002)
•	predeterminazione del limite di prezzo nell’importo cui ai successivi articoli, legato sia alla presenza dei requisiti tecnico-progettuali contenuti nel progetto presentato per l’ottenimento della concessione edilizia, sia alle caratteristiche degli alloggi risultanti dal capitolato allegato alla richiesta di concessione stessa
•	prelazione decennale sulle eventuali successive vendite a favore del Comune o a favore di soggetto terzo individuabile dal Comune stesso. 

In ordine alla suddetta vendita degli alloggi agli aventi titolo l’operatore, per sé ed aventi causa, si obbliga:
•	a pubblicare - all'atto dell'ottenimento delle concessioni edilizie - sulla pagina di cronaca maceratese dei due quotidiani a maggior diffusione locale e per due giorni consecutivi avviso avente lo scopo di porre gli interessati in grado di conoscere tempestivamente e contemporaneamente l'opportunità offerta, le relative condizioni e la procedura da seguire per l'eventuale iniziativa di acquisto, tenendo presente che sarà facoltà del Comune procedere a sua volta alla pubblicizzazione delle condizioni di vendita
•	a depositare in Comune n. 3 copie del capitolato relativo alle caratteristiche qualitative e quantitative del fabbricato e dei relativi alloggi, oggetto di concessione edilizia, le quali saranno rese consultabili ed acquistabili dai soggetti interessati.

In sede di stipula degli atti di vendita, dovrà essere inserita la clausola relativa alla prelazione comunale, nonché la prescrizione che l’eventuale locazione degli alloggi e relative pertinenze dovrà essere assoggettata, per 10 anni, a canone annuo di locazione calcolato in misura percentuale non superiore al 3,85 per cento del prezzo di acquisto e comunque non superiore all'importo risultante dall'applicazione della legge 392/1978 e successive modificazioni e dalla legislazione calmieratrice al momento vigente.

L’operatore accetta altresì, per sé ed eventuali aventi causa, che gli alloggi siano posti in vendita al predetto prezzo massimo complessivo riferito alla superficie complessiva (Sc.) degli alloggi stessi, costituita dalla superficie utile abitabile (Su) aumentata del 60% delle superfici non residenziali (Snr), fermo restando comunque che il prezzo si intende soggetto a rivalutazione Istat a far tempo dal 12° mese successivo alla data della presente convenzione.
   	 
Si precisa che per superficie utile abitabile (Su) si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni e per superfici non residenziali si intendono quelle riferite ad androni di ingresso, o porticati liberi, vano scala, logge e balconi, autorimesse o posti macchina coperti e altri locali a stretto servizio delle residenze.

Il controllo sulla rispondenza degli alloggi alle caratteristiche costruttive risultanti dalla progettazione potrà essere effettuato in qualsiasi momento dal Comune, con la collaborazione del responsabile dei lavori incaricato dall’operatore. 

Art. 15)  L’operatore – avendo preso atto della esigenza comunale di immettere sul mercato una significativa disponibilità di alloggi opportunamente dimensionati rispetto alle esigenze delle fasce più deboli (coppie di anziani, persone sole, famiglie di 3 o 4 persone), vincolati a locazione decennale ed assoggettati a canone controllato ai sensi dell’”Accordo Territoriale” stipulato fra il Comune, le Associazioni della proprietà edilizia e i Sindacati degli inquilini in attuazione della legge 431/1998, nonché a gestione IACP dei relativi rapporti di locazione – si dichiara formalmente impegnato in tal senso relativamente ad un corpo di fabbrica  di mc. 2.850. 

Al riguardo l’operatore dichiara disponibilità a che la durata del vincolo possa essere estesa a 12 anni  e prende atto che le incombenze gestionali riservate allo IACP consisteranno esclusivamente nella attivazione ed amministrazione, per conto della proprietà, dei rapporti di locazione comprensiva della riscossione dei canoni e del relativo trasferimento semestrale alla proprietà degli alloggi.

Art. 16)  L’operatore accetta di realizzare, in termini brevi, un edificio di mc. 2.850,  avente caratteristiche e prezzo corrispondente ai massimali praticati dallo IACP, riservandolo all’acquisto da parte dello IACP medesimo. Al riguardo lo stesso si impegna ad attivare immediatamente la progettazione e a presentarla allo IACP e al Comune entro 30 giorni dalla stipula della presente convenzione per la conferma dell’operazione, prevedente l’ultimazione della edificazione entro il ____ e la cessione dello stabile al prezzo di €.___ , a condizione che il contratto di compravendita sia stipulato, con contestuale pagamento del prezzo, entro tre mesi dalla consegna.

Resta fermo che la  mancata conferma dello IACP nel termine di 30 giorni, svincolerà l’operatore dalla obbligazione di cui sopra, salvo il subentro del Comune o di Cooperativa legittimata dal Comune stesso. Nel caso di Cooperativa, la medesima dovrà essere in grado di impegnarsi formalmente all’acquisto nel termine predetto, mediante sottoscrizione di preliminare di acquisto.

Art. 17)  Lo IACP, nel prendere atto dell’intervento pilota pubblico/privato come sopra disciplinato, accetta di svolgere il ruolo di cui ai precedenti articoli 15 e 16, riservandosi di definire con il Comune e con l’operatore termini e modalità della propria collaborazione in rapporto sia alle risorse di cui potrà disporre per quanto concerne l’acquisto dell’edificio indicato all’art. 16, sia alle condizioni che dovranno essere convenute per le prestazioni di cui all’art. 15, ferma una congrua partecipazione alla spesa da parte dei fruitori degli alloggi.

Art. 18)  Tutte le contestazioni che potessero sorgere sulla entità e sulla esecuzione delle opere di urbanizzazione, saranno decise da un collegio arbitrale composto da un Magistrato, con funzioni di Presidente, nominato dal Presidente del Tribunale di Macerata e da due arbitri nominati rispettivamente dal Comune e dal proprietario delle aree di cui ai precedenti articoli. Le spese relative al collegio arbitrale saranno a totale carico dalla parte soccombente. La parte che inizia la procedura anticiperà le spese occorrenti.

Art. 19)  Gli alloggi da convenzionare terranno conto delle caratteristiche quantitative e qualitative seguenti: superficie utile degli alloggi non superiore a mq. 95, superfici non residenziali e dei garage così come individuate nella DGR n. 587del 27/2/1995, contenute nei limiti di cui all’art. 6, titolo IV, della citata deliberazione 587/1995.

Il controllo sulla rispondenza dell’edificio alle suddette caratteristiche costruttive potrà essere effettuato in qualsiasi momento dal Comune, con la collaborazione del Direttore dei Lavori, designato dall’operatore nella persona del ________________________

Il predetto Direttore dei Lavori verificherà, a lavori ultimati,  la conformità tra le previsioni progettuali iniziali e quelle a opere ultimate ed in particolare quelle attinenti alle caratteristiche tecniche comportanti le maggiorazioni di costo connesse alla qualità aggiuntiva dell’intervento,  secondo quanto stabilito successivamente.

A seguito dell’effettuazione di tale verifica dovrà essere prodotta dal suddetto D.L. la conseguente certificazione di conformità, indispensabile anche ai fini del riconoscimento delle maggiorazioni del prezzo di cessione degli alloggi.

Art. 20)  Il prezzo massimo di cessione delle unità immobiliari convenzionate da calcolarsi di volta in volta per ogni concessione edilizia, è costituito dalle seguenti voci:
a)	costo dell’area edificatoria, pari al corrispettivo per l’acquisizione dell’area stabilito nella presente convenzione;
b)	costo totale dell’intervento di nuova edificazione (CTN), come determinato ai sensi dell’art. 6 della presente convenzione;
c)	importo dell’urbanizzazione determinato ai sensi dell’art. 5 L.10/77, come stabilito nell’art.2 della presente convenzione;
d)	oneri di preammortamento e finanziamento, pari alla percentuale del costo di costruzione di cui alla precedente lettera b), stabilito secondo quanto contenuto nella presente convenzione.

Art. 21) Il costo dell’area edificatoria si intende determinato nella misura corrispondente al corrispettivo di acquisizione, secondo il valore di esproprio della medesima, determinato in base all’art. 5bis della : 8/8/1992 n. 359. Tale costo viene pertanto individuato nel 50% del valore di mercato dell’area oggetto di lottizzazione e fissato pertanto nell’importo di €. 31/mc edificabile.

Art. 22) Il costo totale dell’intervento di nuova edificazione (C.T.N.) è costituito dalla somma dei seguenti addendi:
1)	Costo base di realizzazione tecnica (C.B.N.), che rappresenta il costo riconosciuto all’operatore, per interventi di nuova edificazione.
Tale voce, comprensiva del costo delle opere di elevazione e di fondazione, sistemazioni esterne ed allacciamenti, sarà determinata come segue corrispondentemente alle varie tipologie costruttive previste nei PEEP (D.G.C. n. 350 del 18/4/1996), incrementata delle eventuali maggiorazioni per condizioni tecniche aggiuntive:
Tipologia B (case in linea)   £./mq.  900.000
Tipologia C  (case a schiera) £/mq. 1.050.000  
L’importo di cui sopra sarà maggiorato in corrispondenza di specifiche condizioni tecniche aggiuntive secondo le seguenti percentuali massime di maggiorazione del C.B.N, fermo restando – in ragione della limitazione del prezzo finale stabilita nell’art. 24 –  che i limiti di £. 1.050.000/mq. e di £. 1.225.000/mq. di superficie complessiva (Sc), rispettivamente per gli edifici in linea e quelli a schiera, si considerano derogabili: 
1.	in zone sismiche con grado di sismicità pari a S9: 8%
2.	per interventi che prevedono un numero di alloggi con S.U. inferiore o uguale a 65 mq. compreso tra il 25 e il 50% del numero totale degli alloggi: 5%
3.	per interventi che prevedono un numero di alloggi con S.U. inferiore o uguale a 65 mq. superiore al 50% del numero degli alloggi: 10% 
4.	per interventi che, per la natura del sottosuolo e la morfologia dei luoghi, richiedono opere di fondazione di tipo profondo o consistenti opere di sostegno delle terre; 8%
5.	per abitazioni con soglie di documentato risparmio energetico non superiore al 20% rispetto alle prescrizioni di legge: 10%
Il calcolo della percentuale relativa al risparmio energetico può essere effettuato con le modalità stabilite nell’art.1 della DGR 27/2/1995 n.587:

2)	Costi incrementali connessi alla qualità aggiuntiva dell’intervento, che rappresentano maggiorazioni del C.B.N. da riconoscersi in relazione ai seguenti fattori (percentuali massime di maggiorazione del C.B.N.):
a)	dotazione dell’intervento di polizze assicurative postume decennali o di maggiore durata a garanzia dei rischi di costruzione negli anni successivi alla ultimazione dello stesso: 3%. 
Tale dotazione di polizze - fermo restando quanto previsto dai commi 3 e 4 dell’art. 30 della L. 216/1995 – non costituisce elemento imprescindibile dall’intervento.
b)	adozione di un piano di qualità relativo all’intervento e/o al programma di manutenzione: 5%
c)	miglioramento del comfort ambientale con riferimento agli aspetti acustici ed igrotermici: 5%
La percentuale può essere riconosciuta in presenza di accorgimenti progettuali e prescrizioni contrattuali in ordine 
ad almeno due dei seguenti fattori di comfort ambientale:
c.1) Stabilità e uniformità della temperatura interna.
c.2) Umidità relativa dell’aria.
c.3) Asciuttezza delle pareti (=assenza di condensazione permanente nelle pareti)    
Le specifiche condizioni tecniche di definizione dei punti c.1), c.2), c.3) sono indicate nell’art.1 della DGR 27/2/1995 n.587
I costi incrementali di cui sopra possono essere riconosciuti nel loro complesso fino ad un massimo del 13% del costo base di realizzazione tecnica e, comunque, fino ad un importo tale che la somma degli elementi di cui ai punti 1) e 2), espressiva del costo di realizzazione tecnica dell’intervento di nuova edificazione (C.R.N.), ferma restando la possibilità – in ragione della limitazione del prezzo finale stabilita nell’art. 24 – di eccedere il limite massimo del medesimo costo, indicato in £.1.200.00 (edifici in linea) e £. 1.400.000 (edifici a schiera) per metro quadrato di superficie complessiva (Sc.), al netto dell’adeguamento ISTAT.
3)	Oneri complementari, per i seguenti fattori di costo, espressi in maggiorazione percentuale del C.R.N.:
a) spese tecniche e generali (progettazione, direzione lavori, gestione appalto, collaudi e verifiche, ecc.): 12%
b) prospezioni geognostiche e, se del caso, indagini archeologiche: 2%
c) accantonamento obbligatorio per imprevisti e revisione prezzi:  12%.
I suddetti oneri complementari possono essere riconosciuti nel loro complesso fino ad un importo tale che la somma degli elementi di cui al punti 1), 2) e 3), espressiva del costo totale dell’intervento di nuova edificazione (C.T.N.), ferma restando – in ragione della limitazione del prezzo finale stabilita nell’art. 24 – la possibilità di eccedere il limite massimo di costo stabilito in £. 1.700.000 (edifici a schiera) e £. 1.455.000 (edifici in linea) per metro quadrato di superficie complessiva (Sc)- (ex D.G.M. n.43 del 12/2/1998), al netto dell’adeguamento ISTAT.

La predetta voce del costo totale dell’intervento di nuova edificazione (CTN) sarà aggiornata sulla base della variazione percentuale fatta registrare dall’indice ISTAT generale nazionale del costo di costruzione di un fabbricato residenziale fra il mese di giugno 1994 e il mese dell’anno di rilascio della concessione. Tale valore del C.T.N. va a sua volta incrementato, in relazione alle condizioni di contesto dell’intervento, secondo il coefficiente 1,15.

Art.23) Le aliquote di maggiorazione del costo totale dell’intervento per oneri finanziari.sono definite come segue:
a)	per gli interventi che non godono di finanziamenti a tasso agevolato ai sensi dell’art. 16 della legge 5 agosto 1978, n. 457 e successive modificazioni ed integrazioni, nonché ai sensi di leggi concorrenti, la percentuale di maggiorazione è pari al tasso ufficiale di sconto vigente alla data della convenzione.
b)	per gli interventi prefinanziati con mutui a tasso agevolato ai sensi dell’art. 16 della legge 5 agosto 1978, n. 457 e successive modificazioni ed integrazioni nonché ai sensi di leggi concorrenti l’aliquota di maggiorazione è dedotta dal prodotto
K x S

K =  (1  -  Im)
 Cc	Im = importo mutuo agevolato
Cc = costo di costruzione dell’intervento	
S = tasso ufficiale di sconto vigente alla data della convenzione  (4.75 %)	

Art. 24)  Il prezzo massimo di vendita degli alloggi, determinato ai sensi dei precedenti articoli, è riferito alla superficie complessiva (Sc) di ciascun edificio, costituita dalla superficie utile abitabile (Su), calcolata come al successivo comma, aumentata del 60 per cento delle superfici non residenziali (Snr) calcolate come al terzo comma del presente articolo.
Per superficie utile abitabile (Su) si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
Sono considerate superfici non residenziali (Snr) quelle relative ad androni di ingresso o porticati liberi, logge, balconi e terrazzi, autorimesse o posti macchina coperti e altri locali a stretto servizio delle residenze.
Il suddetto prezzo massimo, riferito rispettivamente agli edifici in linea ed a quelli a schiera, non potrà comunque superare le cifre, rivalutate al 2002 (e da rivalutarsi quindi ulteriormente al momento del rilascio delle concessioni edilizie), di €. 1.240,00/mq. e di €. 1290,00/mq. di superficie complessiva (Sc), determinate dividendo il prezzo massimo di ciascun edificio per la relativa superficie complessiva (Sc), ferme le maggiorazioni di costo, riferite ad elementi che non entrano nel computo della superficie utile abitabile (Su), le quali si stabiliscono come segue, in considerazione anche di quanto previsto dalla delibera della Giunta Regionale n. 23 del 2003: 
•	in ragione della misura massima del 5% del prezzo di cessione per gli alloggi ricompresi in edifici in linea dotati di pertinenze esclusive a giardino 
•	in ragione della misura massima del 10% del prezzo di cessione per le unità immobiliari ricomprese negli edifici a schiera a loro volta dotate di tali pertinenze esclusive.

 In ordine al prezzo dei singoli alloggi si specifica altresì che, nell’ambito di ciascun edificio, la relativa misura potrà essere differenziata in relazione ai criteri ordinariamente rilevanti per la determinazione del valore millesimale di ogni singola unità immobiliare, nel pieno rispetto del prezzo complessivo determinato per l’edificio.

Il prezzo di vendita delle unità immobiliari non potrà subire incrementi revisionali durante il corso dei lavori.

ART. 25) Gli alloggi dovranno essere venduti dall’operatore al prezzo determinato sulla base dei criteri come sopra specificati, a soggetti che abbiano i requisiti richiesti dalla vigente normativa in materia di edilizia agevolata. 

Allo scopo sarà obbligo dell’operatore di pubblicare – all’atto stesso dell’ottenimento della concessione edilizia – sulla pagina di cronaca maceratese dei due quotidiani a maggiore diffusione locale, per due giorni consecutivi l’avviso di cui all’art. 14), avente lo  scopo di porre i cittadini interessati in grado di conoscere tempestivamente e nello stesso momento l’opportunità offerta, le relative condizioni e la procedura da seguire per l’eventuale iniziativa di acquisto. Sarà parimenti compito del Comune procedere ad analoghe e diversificate forme di pubblicizzazione.

Ai sensi della Delibera di Giunta Regionale n.379 LP/ERP del 17/2/1986 i i requisiti debbono essere posseduti dagli acquirenti “alla data di stipula dell’atto di compravendita o ad altra data certa in cui si sia manifestata la volontà di procedere all’acquisto”.
 
La verifica del possesso dei requisiti sarà effettuata dal Comune anche con controlli a campione.

Art. 26) L’operatore – fermo restando che il prezzo di vendita degli alloggi sia definito al momento della pubblicazione dell’avviso di cui sopra – accetta altresì per sé ed aventi causa:
1.	che al suddetto prezzo sia stipulato a spese dell’acquirente – con intervento del Comune all’atto – fra la parte venditrice e quella acquirente, preliminare di compravendita (da redigersi, ove risulti praticabile. ai sensi dell’art. 2645 bis del Codice Civile introdotto dalla Legge 28.02.1997 n. 30 prevedente che le condizioni concordate siano immutabili, salvo il caso fortuito, la forza maggiore e l’impossibilità e/o eccessiva onerosità sopravvenuta) restando alla responsabilità e a rischio esclusivo di entrambe le parti la relativa osservanza, nonché ogni facoltà di controllo da parte del Comune.
2.	che nel preliminare di compravendita sia inserito impegno così formulato:
La parte promittente garantisce l'unità immobiliare, per un periodo di anni 5 (cinque), limitatamente alle difformità ed i vizi inficianti le componenti accessorie e di finitura.
La garanzia è dovuta per vizi riconosciuti al momento della redazione del verbale di consegna dell'unità immobiliare, nonché per altri manifestatisi durante la vigenza del periodo di garanzia di cui al comma precedente.
Sono ovviamente esclusi fatti imputabili a responsabilità del promissario e/o a cattiva manutenzione dei beni.
La parte promissaria può sempre far valere la garanzia, chiedendo che i vizi e le difformità siano eliminate a spese della promettente, purché se ne denunci l'esistenza entro 60 dalla scoperta e prima  che siano decorsi i cinque anni dalla consegna de1’unità immobiliare.
Eventuali vizi riscontrati in sede di verbale di consegna e nel periodo successivo garantito (anni 5) dovranno essere forma1izzati per iscritto direttamente alla parte promittente la quale assume l'obbigo di provvedere al ripristino.
3.	che la parte promittente garantisca  nel suddetto preliminare di compravendita che gli alloggi saranno realizzati secondo l’allegato capitolato, con tassativa esclusione di ogni modifica che comporti compensi aggiuntivi rispetto al prezzo stabilito nel preliminare stesso con le tolleranze di cui di seguito.
4.	che per la violazione dell’impegno di cui al punto 2) sia fissata nel preliminare di compravendita una penale a favore del Comune pari ad 1/10 del prezzo dell’alloggio ed a carico del promissario e del promittente, in ragione del 50% ciascuno.
5.	che per l’applicazione di detta penale non sarà in alcun modo necessario che il Comune provi la fatturazione di compensi aggiuntivi, ma sarà sufficiente che con relazione del Servizio Tecnico Comunale competente venga accertato in sede di rilascio dell’abitabilità, in contraddittorio con le parti interessate, che i materiali utilizzati o le opere eseguite si discostino in misura superiore al 5% del valore dei materiali di capitolato.
6.	che in ogni caso il singolo acquirente di unità abitativa, ove intenda effettuare modifiche al capitolato relativo alle caratteristiche dell’edilizia convenzionata comportanti l’applicazione di compensi aggiuntivi, dovrà chiederne autorizzazione scritta al Comune, con esonero del costruttore da alcuna responsabilità per l’effettuazione dell’intervento di modifica.
7.	che, in caso di mancato accordo e/o controversia circa l’accertamento di cui al superiore punto 4) le parti faranno ricorso ad un arbitratore nominato sin d’ora nella persona del Presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Macerata, il quale dovrà procedere con equo apprezzamento anche in relazione a quanto previsto dall’art. 1349 C.C.

Sugli alloggi trasferiti il Comune di Macerata mantiene per i 10 anni successivi alla data di abitabilità, diritto di prelazione per se stesso o a favore di soggetto da individuare, da esercitarsi entro 120 giorni dalla comunicazione della intenzione di vendita da parte del proprietario. Il diritto di prelazione opera fin dalla prima vendita.

Saranno pertanto nulli tutti gli atti di trasferimento della proprietà non sottoposti alla prelazione a favore del Comune, effettuati nei predetti primi 10 anni.
L’operatore si obbliga pertanto:
1.	ad allegare ai preliminari di vendita autocertificazione degli acquirenti con la quale si attesta il possesso dei requisiti soggettivi di cui alla Circolare Ministero dei lavori Pubblici  1 Agosto 1995, n. 3825 elencando puntualmente i requisiti; 
2.	ad allegare ai preliminari di vendita il capitolato tipo sul quale definire l’importo percentuale delle eventuali migliorie
3.	ad inserire nei preliminari e negli atti di compravendita clausola prevedente:
•	che sugli alloggi, per il decennio successivo alla abitabilità resterà riservato al Comune diritto di prelazione per il Comune stesso o a favore di soggetto da individuare;
•	che, pertanto, i proprietari resteranno obbligati a dare comunicazione al Comune, mediante lettera raccomandata, della intenzione di vendita, prendendo atto che tale facoltà di prelazione potrà essere esercitata entro 120 giorni dalla predetta comunicazione;
•	che il prezzo di compravendita degli alloggi nel decennio sarà passibile della rivalutazione di cui al successivo art. 13.

A richiesta dell’acquirente e previa notifica al Comune, l’operatore può apportare migliorie individuate e quantificate in modo analitico, prevedente un complesso di interventi non richiedibili singolarmente, che comunque non superino il 5% del prezzo massimo di vendita di cui ai precedenti articoli.
Non sono considerate migliorie gli adattamenti alla distribuzione interna degli alloggi per adeguarli alle particolari esigenze dei nuclei familiari degli acquirenti, purché siano richieste prima dell’inizio dei lavori di posa in opera delle pareti divisorie interne e siano compatibili con il progetto approvato e la normativa edilizia vigente.

ART. 27)  Nel caso di vendita degli alloggi da parte degli acquirenti il prezzo di acquisto a mq. di Sc sarà passibile di rivalutazione - esclusa ogni altra determinazione di valore - in relazione alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo accertati dall’ISTAT per le famiglie di operai ed impiegati, verificatasi tra i mesi di stipula degli atti di acquisto e di cessione, applicando l’ultimo indice pubblicato al momento della stipula dell’atto di cessione stesso.
La rivalutazione di cui si tratta verrà calcolata con la seguente formula: 
X=Y + Y x  (Ib-Ia)/Ia,
dove:
- X è il prezzo a mq. di Sc aggiornato;
- Y è il prezzo a mq. di Sc determinato ai sensi del precedente art. 9;
- Ia è l’indice ISTAT iniziale riferito al momento dell’acquisto;
- Ib è l’indice ISTAT finale riferito al momento della vendita.

Tale rivalutazione, come determinata ai sensi del precedente comma, ridotta nella misura dell’1 per cento annuo, a partire dalla data dell’abitabilità, sarà incrementata di tutti gli oneri connessi e conseguenti all’atto di acquisto e agli eventuali precedenti atti di trasferimento debitamente documentati. 

Il prezzo di cessione potrà essere ulteriormente incrementato, limitatamente alle spese sostenute, debitamente documentate, in presenza dell’avvenuta esecuzione di interventi compresi tra quelli indicati dall’art. 31, lett. b), c)  d), della legge 5 agosto 1978, n. 457. La documentazione delle spese sostenute dovrà riferirsi ad opere oggetto di specifica autorizzazione o concessione  comunale, da allegare all’atto di cessione dell’immobile. Il prezzo di cessione, comprensivo degli incrementi di cui ai commi precedenti, potrà essere applicato a condizione che le unità immobiliari conservino un buono stato manutentivo. Tutti i trasferimenti in proprietà, come pure le eventuali locazioni potranno avvenire esclusivamente a favore di soggetti in possesso dei requisiti prescritti dalle normative vigenti per l’edilizia economica e popolare.

ART. 28) Il canone annuo di locazione di ciascuna unità immobiliare e delle relative pertinenze è calcolato in misura percentuale del 3,85 per cento del prezzo di acquisto stabilito ai sensi dei precedenti articoli.
Il canone di locazione, determinato ai sensi del presente articolo, può essere aggiornato ogni due anni in misura pari al 75 per cento della variazione dell’indice ISTAT dei costi di costruzione verificatasi nel biennio precedente.

ART. 29) In sede di compravendita e in occasione dei successivi eventuali trasferimenti di proprietà degli alloggi oggetto della presente convenzione, l’operatore ed i suoi aventi causa si obbligano ad inserire nei contratti di compravendita tutti i diritti, oneri e obblighi nascenti dalla presente convenzione.

ART. 30) Il presente contratto impegna fin da ora, a norma della Legge N.  142/90.sia  il  Comune sia l’operatore, il quale elegge fin da ora domicilio presso la sede del Comune di Macerata per ogni controversia legale che dovesse nascere dal presente atto

Art. 31) Tutte le spese relative alla stipulazione della presente convenzione, come anche quelle future e consequenziali inerenti alla cessione al Comune delle aree di cui ai precedenti articoli saranno a totale carico dell’operatore e dei  suoi eventuali aventi causa.
Al riguardo si richiede l'applicazione dell'imposta in misura fissa ex art. 11 - Tariffa - Parte Prima - del T.U. 26/04/1986 n. 131 ai sensi della legge 28/6/1943 n.666 in quanto la presente convenzione è attinente all'esecuzione del Piano Regolatore Generale del Comune di Macerata.